Inquilinos: quem paga infiltrações e bolor em Portugal
Manutenção & reparações (dever de conservação, pequenas reparações)
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publicado 11 de setembro de 2025
Se é inquilino em Portugal e enfrenta infiltrações ou bolor no imóvel, é normal perguntar quem deve suportar os custos e como agir. Este texto explica, de forma clara e prática, as obrigações do senhorio e do arrendatário, quando se trata de pequenas reparações, manutenção ou obras de conservação. Inclui passos para documentar o problema, comunicar por escrito ao senhorio, prazos a respeitar e quando recorrer a instâncias oficiais. Também aborda direitos em casos de risco para a saúde ou perda de habitabilidade e indica recursos legais, como o NRAU e procedimentos disponíveis junto dos serviços judiciais. As orientações visam ajudar inquilinos a exigir reparações sem linguagem técnica complicada.
O que obriga a lei?
Em Portugal, a Lei do Arrendamento (NRAU) e o Código Civil distinguem a obrigação de conservação do imóvel e as pequenas reparações. Em regra, o senhorio deve garantir a habitabilidade do prédio e suportar obras de conservação estruturais; o inquilino responde por danos que cause e por pequenas reparações previstas no contrato. Consulte a legislação aplicável para saber limites e exceções.[1]
Em muitas situações, a manutenção estrutural é responsabilidade do senhorio.
Passos práticos para o inquilino
Siga estes passos para aumentar a probabilidade de solução rápida e documentada.
- Documente o problema com fotos, vídeos e um record datado (fotos e record).
- Notifique o senhorio por escrito e guarde prova de envio e o formulário ou recibo associado.
- Permita a vistoria: marque um horário para entry/inspection e mantenha registo da visita.
- Guarde todos os recibos de reparação e peça fatura se pagar pequenas reparações que entender serem responsabilidade do senhorio.
- Se não houver resposta, peça intervenção do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS/BNA) ou considere ação judicial.
Ter provas datadas e comunicação escrita facilita reclamações e procedimentos oficiais.
Direitos em caso de risco para a saúde
Quando o bolor ou infiltrações põem em risco a saúde ou a habitabilidade (por exemplo, eletricidade exposta, humidade que afeta a respiração), pode exigir reparações imediatas e, em casos urgentes, solicitar medidas cautelares nos tribunais ou junto do BAS/BNA.[2]
Responda a notificações e cumpra prazos para não perder direitos processuais.
Perguntas Frequentes
- Quem paga as reparações por infiltrações e bolor?
- Depende da causa: se a infiltração resulta da falta de conservação do edifício, normalmente o senhorio; se for dano causado pelo inquilino, o arrendatário paga.
- Posso reter renda se o problema não for resolvido?
- A retenção de renda é uma medida sensível e arriscada; antes de reter, documente, notifique e procure orientação junto do BAS/BNA ou jurídica.
- Quanto tempo tem o senhorio para reparar?
- Não existe um prazo único; deve notificar por escrito e indicar um prazo razoável. Se não houver resposta, recorra ao BAS/BNA ou aos tribunais para medidas urgentes.
Como fazer
- Documente com fotos e registos de datas e comunique por escrito ao senhorio.
- Guarde todas as provas: e-mails, mensagens, faturas e recibos.
- Contacte o senhorio para agendar vistoria e peça confirmação por escrito.
- Se não houver solução, abra queixa no Balcão do Arrendatário e do Senhorio ou peça providências judiciais.
- Se pagar reparações de urgência, guarde faturas e peça reembolso se a responsabilidade for do senhorio.
